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Siempre que un profesional se encuentre estudiando la viabilidad de un proyecto edificatorio debe, para empezar, dar con un solar o terreno adecuados. En estos primeros pasos protagonizados por el estudio de viabilidad y la elección del solar, entra en juego una terminologí­a urbanística y legal. Para aquellos que están empezando en las profesiones podrí­a resultar difí­cil de entender y a la vez es de suma importancia para llevar a cabo cualquier tipo de promoción inmobiliaria.

El buen conocimiento de los conceptos básicos es crucial para poder determinar el aprovechamiento y la rentabilidad que se va a poder obtener de un terreno y así­ saber si este terreno o solar es realmente el que resulta interesante para el proyecto edificatorio o si, de lo contrario, no cumple los requisitos para que la promoción sea viable o acorde a los requisitos necesarios en cada caso.

A continuación, se exponen los que son los principales parámetros que se deben conocer para determinar cómo de grande es la vivienda o el edificio que se puede construir en un solar.

La edificalidad

Este es uno de los términos más importantes dentro de los parámetros urbaní­sticos que afectan a una parcela. Según la RAE: la edificabilidad es la posibilidad de edificar en un suelo según la norma urbaní­stica y también es el coeficiente que mide la capacidad edificable de una parcela, expresada en metros cuadrados de techo edificable por cada metro de superficie.

Esto significa que la edificabilidad indica cuanta superficie cubierta o bajo techo se va a poder construir en una parcela por cada metro cuadrado que tenga. Cuanto mayor es el coeficiente de edificabilidad, más se puede construir en una parcela. No siempre una parcela grande se corresponde con que está capacitada para construir mucho, ni una parcela pequeña significa que se limite a construir poco, depende del coeficiente de edificabilidad.

La ocupación

La ocupación es un parámetro que define el número de metros cuadrados de superficie de parcela que se puede dedicar a la construcción de una edificación. No se refiere al número de plantas, ni tampoco a la superficie total que puede tener un edificio (edificabilidad), si no a la cantidad de parcela que puede ocupar el mismo, independientemente de si se trata de un rascacielos o de una vivienda de una sola planta.

Los linderos

Siempre dentro de la terminologí­a urbaní­stica, los linderos son las lí­neas que definen los lí­mites de una parcela. Las parcelas se pueden delimitar con vallas, muros, setos, etc. que suelen coincidir con los linderos de esta, aunque también se pueden encontrar linderos que no están marcados de ninguna manera. En este último caso, será necesario realizar un deslinde urbaní­stico, con aprobación del ayuntamiento y de los propietarios de las parcelas o terrenos colindantes a la propiedad de interés.

El fondo edificable

El fondo edificable puede entenderse como otro tipo de retranqueo. Es la distancia en metros, medida perpendicularmente desde la alineación de fachada (en cada punto de esta), que establece la profundidad máxima que puede ser ocupada por la edificación sobre rasante.

Resulta bastante común en los centros urbanos de ciudades y pueblos, donde los edificios suelen estar alineados al frente de parcela (lindero frontal) pero se deja libre el fondo de la parcela, ya sea para su uso como zona común al aire libre o para generar un patio.

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